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Lotissement mode d'emploi

Les terrains en lotissement comportent beaucoup d'atouts : Conçus par des professionnels pour être prêts à bâtir, munis de tous les équipements nécessaires, ils vous offrent également une importante sécurité juridique… De par le passé, le lotissement souffrait parfois d'une image négative. Aujourd'hui, grâce à toutes les nouvelles règlementations, les terrains dits groupés présentent de multiples qualités, entre autres exemples, leur processus de production et de commercialisation qui sont strictement réglementés et contrôlés.

Conception et réalisation bien encadrées  :

Réalisés par des professionnels, les aménageurs lotisseurs, ceux-ci agissent en totale concertation avec les communes et s'appuient sur des spécialistes : un géomètre expert, un architecte urbaniste, eux-mêmes en collaboration avec un bureau d'étude qui se conforme aux souhaits de la Commune, approuvant un projet architectural paysager précis, adapté à l'environnement. L'Arrêté de Permis d'Aménager, pièce maîtresse de l'aboutissement du projet est ainsi délivré par la municipalité et comporte dans son affichage les détails précis de l'opération, tel que le nombre de lots maximum, la surface de plancher autorisée ; Le lotisseur peut éventuellement souscrire une garantie décennale. Un règlement de lotissement sera institué, portant entre-autre sur les constructions afin d'assurer une harmonie architecturale avec une insertion de qualité dans l'environnement, il complète le règlement d'urbanisme. Il est spécifique à chaque lotissement, non obligatoire et rédigé par le lotisseur en accord avec la Mairie.

Les atouts pour le particulier  : pour votre projet de construction, quels sont les avantages du lotissement ?

Les parcelles proposées sont toujours constructibles et sont assorties d'une règlementation stable pour une durée de 5 années après l'achèvement du lotissement (Article L 442-14) du code de l'urbanisme. Les terrains sont bornés par un géomètre expert, les surfaces et les limites sont donc garanties avec précision par celui-ci.

Les terrains sont viabilisés : voirie, alimentation en eau, évacuation des eaux usées, électricité, téléphone, éventuellement le gaz naturel ; Un gros avantage en particulier par rapport aux terrains isolés en diffus, ou vous devez prévoir un budget qui peut-être très conséquent et en outre devoir assumer des démarches administratives parfois laborieuses et vous acquitter d'une participation aux équipements de la commune…

Quant aux équipements tels qu'éclairage public, aires de stationnements, et espaces verts, ils font partie des espaces communs et contribuent au bien être des résidents. Utile à savoir, préalablement à la signature de la promesse de vente : le lotisseur doit détenir l'arrêté de permis d'aménager et est ainsi en mesure de vous remettre toutes les pièces nécessaires à l'élaboration de votre projet, le paiement du terrain se faisant à l'acte authentique d'acquisition, celui-ci se réalisant obligatoirement après la réalisation des travaux, sauf si l'opération a bénéficié d'une autorisation de vente par anticipation, le lotisseur ayant souscrit à une garantie d'achèvement (Article R 442-13) du code de l'urbanisme)

Les étapes de l'acquisition :

1/ L'arrêté d'aménager a été obtenu par le lotisseur :
La promesse de vente (quand les travaux ne sont pas achevés) et à fortiori le Compromis de vente quand ils le sont, doivent comporter :
La surface, sa délimitation précise dans le plan d'ensemble, le tout précisé par un bornage, son prix ainsi que le délai de livraison ; une indemnité d'immobilisation généralement de 5 % du prix convenu étant versée par l'acquéreur, le tout assorti d'un dossier complet de pièces administratives nécessaires à l'étude de votre permis de construire.
L'acte définitif se réalisera dès lors que le Certificat attestant l'achèvement des équipements desservants le lot aura été délivré par le lotisseur via le bureau d'étude. La signature interviendra chez le notaire chargé de l'opération ; Deux cas se présentent : le premier sans condition suspensive de prêt, l'acte peut être réalisé dans le mois. Le second avec condition suspensive de prêt : la première étape sera d'obtenir les accords de prêts ainsi que votre permis de construire généralement exigé par la banque pour le déblocage des fonds. Dans ce dernier cas, le délai sera de 2 à 3 mois après la délivrance de l'Attestation d'Achèvement.
A l'occasion de l'acte authentique, les pièces officielles vous seront à nouveau remises, à savoir, le règlement, le cahier des charges du lotissement, le certificat attestant l'achèvement, éventuellement l'autorisation de vendre par anticipation, le plan du lot réalisé par le géomètre. A cette occasion vous verserez le solde du prix ainsi que les droits de mutation qui sont de 5.09 % du prix ajoutés au frais dit notariés. (% connu en 2014)

2/ L'arrêté de lotir est en cours d'instruction ou n'a pas encore été déposé :
Une réservation ou option d'achat peut être établie, mais la surface exacte des lots peut-être légèrement modifiée. A ce stade, le lotisseur peut vous remettre les pièces nécessaires à l'étude de votre projet. Aucune somme en guise d'acompte ne peut vous être demandée.

Vivre en lotissement

La vie en collectivité en lotissement est régie par des règles conçues pour harmoniser les rapports entre Co-lotis, un cahier des charges peut être institué pour faciliter ceux-ci. Il vous a été remis et fixe vos droits et obligations : la réalisation des travaux de construction, les règles d'occupation des jardins, les plantations et clôtures autorisées, les servitudes, les stationnements, etc. L'association syndicale libre quant à elle, est la « copropriété » du lotissement : détentrice des équipements communs, ses statuts vont organiser leur gestion, leur entretien et répartir les coûts pour chacun des Co-lotis, jusqu'à leur transfert éventuel à la commune. Une fois celle-ci crée, le bureau organise la première réunion qui verra l'élection des responsables de l'ASL. Nul ne peut se soustraire à cette obligation légale. Néanmoins, une convention directe de rétrocession peut-être signée avec la commune, le lotissement ainsi ne nécessitant pas d'ASL.
En résumé, toutes ces règles sont de nature de vous permettre de réaliser sereinement et en toute quiétude votre projet de construction sur un terrain à bâtir exempt de toutes mauvaises surprises.

Prix d'un terrain en lotissement :

Le prix convenu comprend toutes les taxes et participations déjà acquittées par le lotisseur. Donc, il s'agit d'un prix net. Par contre il conviendra de rajouter :

* La PFAC (Participation Financière à l'assainissement collectif) ou tout autre mode de calcul adopté par la commune. (Voir notre tableau informatif sur les taxes)

* La TAE dite Taxe d'aménagement qui se substitue depuis 2012 à la TLE. Particularité, elle englobe dorénavant la TDENS (Taxe départementale des espaces verts sensibles) et la TDCAUE (Taxe pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement) Elle est à acquitter en 2 fois. Elle se calcule avec 2 parts pour la province : une part communale avec un taux de 1 à 5% pouvant aller à 20% (pour les communes souhaitant se doter de travaux substantiels de voirie ou de réseaux.) Exigible de plein droit pour les communes étant dotée d'un PLU ou d'un POS, elle est laissée à l'appréciation des autres communes.

Frais d'acquisition :

Lors de la signature de l'acte authentique de vente de votre terrain chez le notaire, un montant de frais vous sera demandé par ce dernier, incluant :
* Les droits d'enregistrement :
Ils s'élèvent dans la majorité des cas à 5,81 % du prix de vente du terrain à bâtir, mais peuvent ne représenter que 0.715 % du prix suivant le régime de TVA auquel est soumise la vente. Votre lotisseur vous les indiquera.
* Les frais de notaire :
Ceux-ci sont calculés proportionnellement aux prix de vente, de manière dégressive 2.5 % en moyenne. Il vous sera demandé de vous en acquitter le jour de l'acte ; à cet effet, le notaire vous demande une provision sur la base d'un calcul prévisionnel. La somme définitive fera l'objet d'une facture après l'enregistrement de l'acte au Service des Hypothèques, avec une régularisation en sus ou en moins de la provision estimée.
Il est à noter que naturellement, la somme versée lors de la signature du Compromis de Vente, généralement de 5 % du prix de vente sera déduite.
* Les frais annexes :
La signature chez le notaire peut générer dans certains cas, les frais suivants :
- Versement d'une provision au compte d'une Association Syndicale ;
- Versement d'une caution de dégradation des voiries et des équipements.
- Règlement du plan de vente et de l'état descriptif du terrain établi par un géomètre expert : ceci concerne les terrains dits en diffus, donc hors lotissement.
- Règlement de l'intervention d'un architecte coordinateur, imposé par le cahier des charges de l'opération (ZAC ou lotissement)
Le vendeur du terrain doit vous informer de ces frais annexes.

Etudes de sols

* Pourquoi faire une étude de sols ?
- Meilleure adaptation de l'ouvrage au contexte géologique et donc optimisation du coût des fondations (il est inutile de descendre les fondations à 2m quand le sol est « bon » à 1m)
-Avec une étude de sols, possibilité de contracter une assurance Dommage Ouvrage pour le projet.
-Une garantie de sécurité pour la structure de l'ouvrage pour un investissement proportionnellement minime au coût total de votre maison.
- Se prémunir des risques liés à la sècheresse et des risques liés à un éventuel séisme.
- Parce que votre tranquillité n'à pas de prix…

* Quand faire réaliser votre étude ?
- Plus tôt les éventuels problèmes liés à l'adaptation de l'ouvrage au sol sont pris en considération, moins les éventuelles plus-values sont importantes. Le maître d'ouvrage a donc tout intérêt à faire réaliser cette étude le plus tôt possible. Un projet peut-être adapté à un problème de sol (sous sol général ou partiel nécessaire, modification de l'implantation de la maison sur le terrain…) alors que le sol ne peut pas être adapté à l'ouvrage.

* Que faire pour faire réaliser cette étude ?
Fournir un plan de situation du terrain concerné, un plan de masse de la villa, une coupe, un plan topographique éventuellement.
Ainsi, le contexte géologique du site sera pris en compte, votre projet et les conditions d'accès. Les tarifs sont adaptés à l'échelle des projets et sont raisonnables pour des constructions individuelles : comptez de 1300 à 1500 €.
Comptez une dizaine de jours après la commande pour l'intervention qui dure une demi journée sur le terrain. Ensuite le rapport dit G 11, G 12 vous sera envoyé une semaine plus tard, une fois les analyses en laboratoire effectuées.

* Un rapport d'étude de sols et par la suite ?
Ce rapport vous sera remis en 2 exemplaires avec les conclusions et les prescriptions géotechniques pour construire en toute quiétude. Ainsi vous aurez les solutions de fondations adaptées, leur prédimenssionnement, les solutions constructives liées aux fondations et au terrassement, les éventuelles nécessité de drainage, la définition exacte des risques géotechniques du site. Vous n'aurez plus qu'à remettre ce document à votre constructeur, votre architecte ou votre maçon qui vérifiera la faisabilité de votre projet et chiffrera les coûts.

Adresse utile : Sols et Eaux, 81470 Cambon-les-Lavaur 05 63 75 02 82 - www.solseteaux.fr

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